杭州地铁部分站点的物业开发方案

青年科苑

杭州地铁部分站点的物业开发方案

韩小勇

(上海市隧道工程轨道交通设计研究院)

摘 要:根据杭州地铁物业开发建设的原则,结合杭州地铁1号线3个车站周边物业开发的情况,介绍了地铁车站与周边地块物业开发衔接的几种形式,并对车站出入口及风亭等与物业的开发进行了分析。关键词:地铁;车站;地块;物业开发;出入口;风亭 为了更好地发挥轨道交通建设对杭州城市交通、建设、经济发展的纽带作用,由杭州市规划局牵头组织编制、并经杭州市人民政府确认批复的5杭州市主城区地铁1号线沿线站点周边地区城市设计6(下称5城市设计6)对杭州轨道交通车站周边地块物业开发提出了以下5条原则。

(1)轨道交通站点与周边地区的规划实现互动,最大化利用土地。建立符合杭州轨道交通特征的周边土地混合开发模式,提高土地开发的力度。

(2)统一地上地下开发,体现集约优势。利用轨道交通建设的契机,形成与周边物业地下空间的有效连通,以大力提升站点周边物业的商业价值。(3)综合利用地下空间,构建城市一体化交通。规划设计组织人性化的步行线网,体现公交优先原则,提高交通换乘便捷性,从而构筑起现代化的立体交通网络。

(4)利用建设轨道交通的地下空间,重新规划人防和防灾体系。

(5)整合沿线历史文化资源,展现历史文化名城的风采。

1 部分车站物业开发的几种形式

轨道交通车站周边物业综合开发,对于土地和道路资源都比较紧张的城市建设具有重要的战略意义。杭州轨道交通1号线沿线车站具有客流量大以及与周边物业开发建设联系紧密的特点,其部分车站周边地块的物业开发也有多种形式。

1.1 闸弄口站周边下菩萨A地块(通道连接式物业开发)

下菩萨A地块位于杭州天城路与机场路交叉口、1号线闸弄口站的北侧(见图1)。依托本站的交通优势,A地块可以发展成为杭州市江干区重要3图1 闸弄口周边下菩萨A地块

的商业、办公、

居住区域。

由于该站2号出入口就在本地块内,未来商业人气较旺。设计沿机场路布置地上三层商业裙房,以最大限度地吸引地铁客流。地下二、三层为停车库、后勤和设备用房。考虑到地铁风亭对周围建筑的影响,同时地块南端也处于城市主干道交叉口,是城市交通重要的节点。因此,方案在地块南端设置了一栋14层多边形商业办公建筑,成为地块的标志性建筑;居住区设置在地块北端;2号出入口设置在建筑内部,可直接对外独立开放;2号风亭设计为高风亭,设置在群房屋面。

利用地铁车站站厅位于本地块内的预留接口,连接站厅层与地下一层商业用房,站厅层的客流可以通过此通道直接进入地下商场。其中,站厅层与地下商场之间的高差通过自动扶梯、楼梯及坡道解决。

1.2 艮山门站周边04号地块(盾构区间下穿地块的物业开发)

本地块位于杭州市东新路与打铁关新村北侧规划路交叉路口、地铁艮山门站西侧(见图2)。艮山门站是地铁1、5号线的换乘车站,也是杭州重要的

)

55)

地铁换乘枢纽,地块总占地面积26415m。艮山门站的盾构区间从此地块下穿过,地铁车站及区间结构边线20m内为地铁保护范围。为了贯彻杭州市5城市设计6中车站周围地块必须大力开发的精神和确保地铁的正常运营,此地块计划与车站建设同

步实施。

2

文化广场站需要在01地块设置出入口、风亭以及设备附属用房,所以,必须拆除地块上原有的建筑。但该地块处在杭州市繁华的区域,寸土寸金,如果仅在地块上建地铁出入口、风亭,则会造成/黄金土地0资源的极大浪费。为了充分发挥这块土地资源的最大效益,在车站的附属设备管理用房上方直接设置物业建筑。由地铁车站的设计单位提出设计条件,由物业开发单位设计车站的附属结构及上部建筑。本项目为办公、商场、少量客房及停车等配套

2

设施组成的综合楼,总建筑面积为41610m。车站2号出入口和1号风亭与开发建筑结合设置。物业开发建筑内设置了直接对外的地铁出入口。风亭设计为高风亭,设置在建筑的北侧。

上述3个车站根据各自区域的情况分别采用了不同的物业开发形式。在物业开发中还要注意开发的定位,对站点所在区域的经济发展状况、居住情况、消费群体、购买力等进行分析。合理的站点与物业开发衔接方式以及准确的物业开发定位是成功实现地铁车站物业开发的重要前提。2 对地铁车站与物业开发衔接问题的分析

地铁车站与物业开发之间的关系是相辅相成的。地铁可提升车站周边的土地及物业的价值,成功的物业亦可为地铁吸引了客流,两者之间的衔接决定了地铁物业开发能否成功。

2.1 地铁车站与物业开发的建设周期

地铁车站建设与物业开发存在着时间差的问题。为了减小建设中的矛盾,应尽可能地同期进行建设和开发,如果因规划及土地所属权等问题,导致建设周期不能同步的,应做好预留接口。地铁车站出入口、风亭与物业开发结合时不但要预留好接口,还要考虑开发工期滞后情况下设置临时的风亭和出入口。文化广场站由于是车站附属结构上盖直接作物业开发,所以必须同步实施;闸弄口站和艮山门站都是通道连接的物业开发,设计协调过程中对物业开发单位提出了结合部分建设同步实施的要求,但在设计中也考虑了物业开发 …… 此处隐藏：7527字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……