北京别墅市场研究报告12.11

2009年北京别墅市场研究报告

一、2009年北京别墅市场情况

2009年北京别墅月度新增供应情况

套8007006005004003002001000

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月10月11月12月同比增长率

400%300%200%100%0%-100%

2008年2009年

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

新增供应套数稳定，供应面积同比下降13.2%。2009年1-10月，北京累计新增别墅供应2807套，供应面积110万平方米，同比分别下降了1.54%和13.2%。可以看出，2009年北京别墅市场供应结构发生变化，套均面积由08年的444米下降到392米。从月度情况来看，2009年8月出现供应别墅高峰，当月新增别墅688套，新增面积28.5万平方米，主要是由于北京湾·国院和富力丹麦小镇的集中推盘，致使供应量猛增。

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

别墅需求旺盛，5月以来成交套数大幅攀升。2009年1-10月北京累计成交别墅4876套，成交面积166万平方米，同比分别大幅增长190.9%、202.7%。受房地产宽松的交易环境、通胀预期等楼市利好影响，别墅市场购买热情高胀，特别是5月开始，蓄势一年的别墅需求全面释放，月均成交700套，成交面积23万平方米，市场需求格外旺盛。

数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

别墅成交均价同比下滑12.8%，但月度呈上涨趋势。2009年1-10月北京别墅平均成交价格为16824元/平方米，同比下降了12.8%。由于北京高端别墅区中的城西、亚奥在售项目渐少，以及尚东庭、中体奥林匹克花园、麓鸣果墅等项目加大了中低端别墅产品的成交，从而整体上拉低了2009年1-10月别墅成交价格。但从月度走势来看，随着别墅市场需求的快速回升，而供应不足，平均销供比达到1.7，形成价格上涨的主要支撑力量，环比基本上呈现平稳上涨的趋势，尤其是在10月达到价格峰值，并首次超越去年同期价格。 二、别墅市场发展趋势分析

1、适度宽松的货币政策将刺激市场需求，一定程度上带动价格上涨。

目前我国实施适度宽松的货币政策及积极的财政政策，货币供应大量投入，流动性充裕；另一方面，银行信贷政策松动，有利于刺激市场需求，一定程度上带动房地产市场的价格上涨。与此同时，随着别墅用地的限制，后期别墅市场供应将会更加不足，产品稀有特征更为明显,别墅市场存在价格上涨预期。

2、在市场因素影响之下，经济型别墅将继续占据市场主流。

2009年上半年京、沪两地多以500万元以下的别墅产品成交为主；深圳别墅市场成交的主力产品已从高档别墅逐渐转向套总价在500（含）-1000万元中高档别墅。随着别墅可售量的进一步去化，别墅产品稀缺性更强，未来经济型别墅将是市场主流。

3、长期来看，别墅存在供不应求的预期，且供求差距将逐渐拉大。

随着市场可售量的不断去化，京、沪、深别墅供应将会逐渐缩小，且市场潜在需求依旧旺盛，别墅产品的稀缺性越来越强。长期来看，别墅将会形成供不应求的市场预期，且供求差距将逐渐拉大。