房地产开发：从“香港模式”到“美国模式”

说起房地产开发模式,就不能不提到“香港模式”。所谓香港模式,简单说就是房地产开发的全部流程,从买地、建造到销售、管理全部由一家开发商独立完成,是一种全程的开发模式。目前国内绝大多数企业实行的就是这种香港模式,比如万科、合生珠江、金地等国内一流房地产开发商都是在这种模式下完成了房地产业的原始积累并实现了全国性大规模扩张。

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本刊记者李求军

说起房地产开发模式，就不能不提到“香港模式”。所谓香港模式，简单说就是房地产开发的全部流程，买地、从建造到销售、理全部由一家开发商独管

方面也反映出相关配套法律法规的缺位和不完善。由此可见，品房预售制度是功过并存，商总体趋向渐渐淡出。

立完成，是一种全程的开发模式。目前国内绝大多数企业实行的就是这种香港模式，比如万科、生珠江、合 金地等国内一流房地产开发商都是在这种模式下完

二、地王”“的弊端

极注重土地储备是香港模式的又一大特色。香港的房地产开发商历来重视土地的储备，他们认为拥有了土地就拥有了竞争的资本，以“地生财”会有可坐，源源不断的收益进账。种认识是有其独特的历史文这化背景的。香港总面积为 1 7 0 0平方公里，口超过人 6 0万，且平地少， 6而市区人口密度极高。就造成了这香港土地资源的极度稀缺，因此，香港人对土地高度重视。

成了房地产业的原始积累并实现了全国性大规模扩张。我国房地产市场起步之时，由于没有现成的经验可以借鉴，自然将目光投向与内地一衣带水的我国很香港。开始是深圳学香港，来是沿海学深圳、后内地学沿海，港模式遂在全国推广开来。应该说香港模式香在促进国内房地产市场的繁荣、快速拉动区域经济增长等方面起到了不可磨灭的作用。但是，随着国内房

受这种思维的影响，内地的房地产企业也十分注

重土地储备，中有地，意味着有项目可做。轮房手就本

地产市场的飞速发展，这种香港模式也逐渐暴露出一地产周期中，土地成为房地产企业制胜的不二法门。 尤其是近几年，着房地产市场的持续火爆，种情随这些问题和矛盾，得我们深思。值 结日益蔓延，房地产商到处拿地进行扩张的现象愈演售楼花之功与过并在 2 0 D 7年达到高峰，时间各地“王”一地频商品房预售俗称售楼花，这是香港模式的一大特愈烈，一

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色。预售制度对开发商的资金要求不高，门槛低，使得开发商数量较多，有益于市场竞争。通过预售使得开发商迅速获得回款，保障后续资

金的到位。从某种意义上说，品房预售制度促进了国内房地产业的迅速商发展。

现，少地方出现了“粉贵过面包”不面的怪象。 开发商大规模的囤地，以使土地向大型房地产可企业集中，形成土地资源垄断。在土地市场火爆的情况下，地产商仅仅拥有大量的囤地，可通过土地房就

溢价而获取高额利润。开发商囤地一方面大大助推但了房价的上涨，为高房价的罪魁祸首，一方面也成另容易造成土地资源利用的极大浪费。三、资金链之忧

然而，售制度也造成了很多问题，预例如：开发商把已售的商品房再度销售，同一套房卖给多位业主， 收取多笔购房款；复抵押骗取银行贷款；重由于后期资金链出现问题造成楼盘烂尾，房者支付的预售款购无处追讨等等，至还出现开发商携款潜逃事件。这甚些现象一方面说明预售制度本身存在一些问题，一另

香港模式还有一个很重要的“色”就是资金特，

主要来自贷款——银行贷款和购房者的个人抵押贷款。内地开发商的资金结构，一般自有资金占 3 j银 55 j,

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