青岛高新区投资公司新区开发

青岛市高新区投资开发有限公司

新区开发投融资合作方案分析2010年05月

目

录

1. 项目背景 2. 项目特点

3. 类似项目的启示4. 开发方案建议

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1. 项目背景

青岛高新区概况青岛高新区是1992年11月经国务院批准设立的国家级高新区之一。现为“一 区五园”发展格局，包括胶州湾北部园区(含新产业团地、新材料团地)、青 岛高科技工业园、黄岛新技术产业开发试验区、青岛市北科技街以及市南软件 园。

2006年6月扩区形成的青岛高新区胶州湾北部主园区是青岛市委、市政府继城 市东扩、区划调整、经济重心战略西移之后的又一次城市发展布局优化和拓展， 是青岛实施“环湾保护，拥湾发展”战略、构筑“一主三辅多组团”现代化城 市框架、推进城市产业结构升级的决定性环节，是拥湾发展战略的重要起步组

团、关键圈层和核心区域，承担着建设青岛第三代生态科技新城的重大历史使命。

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1. 项目背景(续) 青岛高新区概况 依据《青岛高新技术产业新城区总体规划》(2008-2020年),北部新城的城 区职能是：青岛市的第三代新城，中心城区的三大副中心之一，以金融商贸、 商务会展、科教研发为核心的区域性现代化综合服务中心，以高新技术产业为 主体的生态新城，山东半岛蓝色经济与高端产业聚集区。整个胶州湾北部区域 面积约为305平方公里，高新技术产业新城区面积63.44平方公里。 2008年2月，青岛市委、市政府调整成立新的青岛高新区工委、管委，作为派 出机构统筹推进胶州湾北部园区开发建设，并对青岛高科技工业园、青岛新技 术产业开发试验区、青岛科技街、市南软件园进行协调指导。 依据2009年12月《青岛高新技术产业新城区西片区概念性控制规划》(上报 稿中期成果), 高新区西片区可利用建设用地约10平方公里，其中不涉及农 民转居转工，征地拆迁等敏感问题。未来西片区将建成以科技研发、科教培训 为主导功能，以生态居住、旅游休闲为补充功能，以商业文化、配套服务为支 撑功能的多元功能复合互动的生态科教新城。

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1. 项目背景(续) 高新区投资公司概况

2008年5月，高新区投资公司组建。高新区投资公司是青岛高新区管委会直属 的国有独资公司，承担青岛高新区开发建设和投融资平台的功能。

高新区投资公司成立时注册资本2.5亿元人民币，近期拟增资至13.7亿元人民 币。截至2010年3月底，公司总资产已愈54亿元，净资产13.7亿元；预计到 2010年底，投资公司总资产将达到近100亿元规模。负债主要是国家开发银行 和其他银行贷款。高新区投资公

司计划通过园区土地开发、资产运营和资本运作(如发起成立新 城开发或土地整理基金、改制重组上市),加快高新区基础设施、公用设施、 重点项目建设和高新技术产业发展，推动高新区整体快速、高质发展。 高新区西片区土地一级开发和基础设施建设的资金来源没有落实，高新区投资 公司可以借此机会创新投融资模式和建设运营模式。

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目

录

1. 项目背景

2. 项目特点3. 类似项目的启示

4. 开发方案建议

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2. 项目特点

特点之一：本项目是一个典型的新城开发项目，其所包含的内容和 体量远远超过普通的园区开发建设和招商引资。 特点之二：项目所在地青岛市地理、人文及环境条件优越，有坚实 的经济基础、财政实力和良好的开发前景，具有突出的竞争力。 特点之三：项目土地资产原先多为盐场、滩涂，征拆成本相对较低， 土地整理难度小，政府主导已经初步完成东片区主要基础设施建设， 并且已经开始重点配套公共设施建设，有条件在较短时间和较大区 域内引进投资企业和地产商。 特点之四：高新区尚没有建立土地储备机构，因为主要利用原有盐 场土地，目前已经进行一级开发整理的土地并没有完全理顺土地产 权和征收转用手续，一级开发工程主要采取委托高新区投资公司以 代建方式进行。

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2. 项目特点(续)

特点之六：高新区内由原来盐场改制组成的实业集团有大量盐场干部职工，在园区运营中需要充分考虑他们的的工作安臵问 题。

特点之七：高新区区内基础设施、公共设施的产权主体没有明确，管理、运营体系也没有建立。

特点之七：高新区投资公司通过挂牌取得4000多亩出让工业用地，可以调整规划用途和再次挂牌改为商住，可以引进投资 人合作开发，或者用于银行贷款质押融资。

特点之八：高新区投资公司可以通过尽快明确自身战略定位，承担高新区具有经营性的公共职能，获得高新区更多公共资源， 为自身长远发展奠定基础。

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2. 项目特点(续)一个典型的新城开发项目，其中包含了多种要素：区域产业、生态环境 和城镇功能定位 土地收储(土地征收/旧城更新/城中村改造)

土地利用规划市政建设、道路交通规划 产业发展规划

规

划

土地一级开发 国有土地使用权出让/ 划拨/ 租赁

土地使用 建 设

新城区域内各组团/子项目的建设 新城区域内外市政基础设施的配套

基础设施配套、优惠政策、招商 引资、产业集聚 市政公用事业与社会事业的 …… 此处隐藏：2707字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……