之俊大厦投资可行性分析报告

之俊大厦投资可行性分析报告

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一、目的

为公司领导投资决策提供参考依据。

二、项目简介

之俊大厦地处上海市徐汇区斜土路，四至范围为：东至茶陵路、南依斜土路、距离大木桥路500m左右。

整个项目由一幢办公大厦和一幢公寓办公楼组成；项目总建筑面积46848m2，其中：地上建筑面积43375 m2，地下建筑面积3473m2，可售面积为43375m2。 项目共有汽车泊位119个。其中：地面泊位80个，地下泊位39个。

项目装修情况

外墙：中空玻璃幕墙及统窗。 公共部位：吊顶、墙面、花岗石。

交房标准：大厦 吊顶、墙面、水泥地。 ，公寓办公楼 毛坯 。 电梯：大厦 四台Otis E-411高速电梯，一台天津产Otis电梯 ，公寓办公楼 二台Otis电梯 。

空调：中央空调

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三、市场分析

180160140120100806040200

1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年

历年来办公楼供应量（竣工面积）单位：万m2

小结：办公楼市场在1998年处于鼎盛时期，之后随着亚洲金融危机的大爆发一度陷入了发展的低谷，供应量体开始大幅度下滑。

上海市场现有甲级写字楼总面积约370万平方米，平均入住率约为90%。 2003年至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万平方米，

其中供出售的新甲级写字楼面积为70-80万平方米，约占17-20%。

小结：随着上海宏观经济的良好发展，各种跨国公司不断进入上海，对于甲级写字楼的需求必将上升，在此需求下，甲级写字楼呈现合理的供应放量。出售型的写字楼占到今后供应量的17-20%，结构比例较为合理。

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1991年以来，上海经济已经连续11年保持两位数增长，国民生产总值从1991

年的105亿美元激增至2002年的660亿美元。

小结：随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场的建立等利好消息出台，必将吸引更多的外资进入上海市场。

产业结构演变

1995年

2002年

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上海的产业结构不断合理的调整，带来了金融的繁荣。 写字楼市场随之升温，由租转买开始被市场所接受。

现在，写字楼的租金呈不断攀升态势，试计算，如果因发展商提升租金而被

迫搬迁，重新装修的成本增加。按10%的投资回报率计算等于购买1800美金/平方米建筑面积的写字楼，若进行购买，不仅把租金转化为固定资产，并且可按30-50年分摊固定资产投资，一举多得。

历年来办公楼吸纳量 单位：万m2

250

200

150

100

50

1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年

销售面积租赁面积

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中房上海办公楼价格指数

价格指数自1995年以来一路下滑，到1999年跌至历年谷底。

2000年开始，价格指数开始反弹，到2002年开始大幅上扬，办公楼市场

复苏势头明显。

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目前上海市甲级写字楼主要分布在以下区域：

目前市场已经形成，以小陆家嘴为中心的CBD，以南京西路、淮海中路两大传统商务区为两翼，向徐家汇、打浦桥等“区域性CBD”发展的格局。

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周边竞争市场

鉴于本项目所在的位臵与打浦桥地区和肇家浜路相近，因而选取打浦桥地区和肇家浜路的办公楼个案进行对比分析有助于为本项目的定位提供依据。 价格（租金、售价）

办公楼位臵非常集中，主要分布在徐家汇路、肇家浜路沿线。 本区域内多为中档个案，租金水平不高，缺乏高品质个案。 区域内个案品质相差不多，竞争较激烈。

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出租率

受上海整体经济的利好影响，再加上租金水平较低，具有一定价格

优势，因而区域办公楼出租情况良好，出租率大都在90%以上。 区域内没有满租的个案出现，市场对本区域的认同度不及其他高档

商务办公区。

海兴广场办公楼由于全部用于出售（目前出租的办公楼主要是投资

客已购买的产品），因此在一定程度上影响它的出租率。

商务出行分析

本区域拥有984、872等十几条公交线路，近成都北路高架，可以方

便地进入陆家嘴金融区、徐家汇商圈。

为了支持上海世博会，打浦路复线隧道在建，对于此区域的办公楼

来说，出行将更为便利，初步形成了立体的交通出行网络。 有高架，隧道和道路交通的共同支撑，区域的交通出行状况良好。

项目优势

地段: 本项目地处斜土路大木桥路，属打浦桥商圈及徐汇中心商圈延伸线. 交通: 本项目周边交通四通八达,道路动线方便快捷. 设施: 本项目周边配套设施成熟,人气旺盛.

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产品: 主楼建筑立面简约庄重,大堂挑高气派,空间布局合理. 项目劣势

项目周边没有办公楼，办公楼价值以群为主才能充分发挥，本项目势单力薄。 付楼房型比较差。

本项目处于外围同类型产品的包围中，而且在配套上 …… 此处隐藏：1258字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……