中原_海南东线海岸项目楼盘调研分享报告

东线海岸楼盘调研分享报告Centaline Consultants

结论客户对区域的界定越来越模糊，未来有可能取而代之的是“大海南”的概念，各项目 要想在激烈的竞争中取胜，不能仅依靠自身的区域价值来形成有效的竞争区隔

楼盘的综合素质，在市场回归理性的时代所扮演的角色极其重要。尤其是旅游度假配 套设施的完善和旅游文化的植入，标志着海南旅游地产逐步实现升级

市场不确定性风险背景下，竞争聚焦在产品的核心价值上，客户在产品的“性”与 “价”寻求平衡成为市场竞争的最敏感之处

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个盘分析 专题分析 典型案例分析

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山水汇园

中信山钦湾

子爵公馆 石梅山庄

华润石梅湾 香水湾1号 香水君澜 富力湾

福湾 西山度 公主郡 半山半岛

清水湾

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个盘分析山水汇园

中信山钦湾神州半岛-君临海 富力湾 清水湾

半山半岛公主郡

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山水汇园

属性：城郊板块无强势旅游资源的大型居住项目占地 50万M²

开发商

琼海兆南房地产开

发有限公司琼海市海御东线与 新海路交界处 无

地址 代理商

建面 楼栋数

75万M² 64栋

项目 信 息 均价 6300元/平米 产权 住宅 建筑类型 公寓、洋房 总户数 10822户

起价装修标准

5800元/平米毛坯

年限绿化率

70年40%Code of this report |

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山水汇园户型配比 户型 A户型 B户型 面积 45㎡ 65m²

户型：以小户型公寓为主打产品，产品以经济实用 为主要卖点，总价低，进入风险小总套 数 187 240 套数 比 20% 26%

D户型F户型

67m²40m²

285188 900

31%23% 100%

合计

> 山水汇园一期七栋高层约900套，分为1梯4户2梯4户和1梯6户，2梯6户多种类型 > 由于项目定位为比较经济型的居住社区，户型设计上也显得比较保守，结构中规中 矩，比较方正，适合长期居住与养老Code of this report |

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山水汇园 切合了市场的需求主流，是众多项目值得借鉴的地方优势(Strengths)> 占地50万亩，规模大，具备大盘的 抗风险效应 > 发展商在当地的品牌效应，前期老 客户资源丰富

优劣势：淡市之下，产品的经济实用性与较低的总价控制很好的

劣势(Weaknesses)> 户型不方正 > 在琼海市郊区板块，项目周边无任何 配套 > 房屋使用率不高，死角多

> 价格便宜，客户易接受

机会(Opportunities)> 年底轻轨通车在琼海设有站点，缩

威胁(Threats)> 市场环境的不确定性，导致客户观望

短到海口和三亚的时间> 低价入市，震撼市场，赢得引领市 场的主动权，也获得客户的认可

的心态加剧，后续销售受阻

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个盘分析山水汇园

中信

山钦湾神州半岛-君临海 富力湾 清水湾

半山半岛公主郡

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山钦湾开发 商

属性：拥有强势海景资源的低密度旅游度假项目

海南海方、中信地产 琼海市博鳌镇玉带滩南

占地

936亩

地址 代理 商

侧正门岭

建面

19.26万M²

上海天启&开启

楼栋数

5栋

建筑 类型 公寓、别墅 总户数 2500户

项 目 信

均价 绿化

待定

产权

混合用地

息

率

65%

年限

55年

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山钦湾户型配比

户型：户型结构较传统，缺乏明确的产品创新和市 场竞争力总套数 套数比 22%

户型 A3-1户型

面积 52㎡ 550

A3-2户型A3-3户型 A3-5户型 A3-6户型 合计

54m²80m²

1300350 120 180 2500

52%14% 5% 7% 100%

130m²117m²

> 山钦湾一期五栋高层约2500套，分为1梯2户1梯8户 > 主力户型典型的海景公寓设计，进深长，面宽窄，阳台大，厅卧合一

> 将厨房设计简化成厨吧，弱化居家功能，强化度假的空间感Code of this report |

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山钦湾

优劣势：内部配套的完善很好的提升了客户的购买附加值，很好 平衡了区域陌生感所带来的抗性优势(Strengths) 劣势(Weaknesses)> 交通不便利 > 项目周边无任何配套 > 项目周边居民少，安全不受保证

> 项目占地936亩，中信地产打造 > 社区内配套齐全 > 海景景观资源丰富 > 毗邻世界顶级高尔夫球场 > 五星级酒店由知名品牌喜来登打理 > 顶级球场将举办大型赛事

机会(Opportunities)> 年底轻轨通车在博鳌设有站点，缩 短到海口和三亚的时间。机场也动 工在建

威胁(Threats)> 博鳌区内竞争楼盘多 > 中信龙潭岭和千舟湾独栋别墅即将启 动

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个盘分析山水汇园

中信山钦湾神州半岛-君临海 富力湾 清水湾

半山半岛公主郡

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属性：横跨几大湾区的大型区域旅游度假综合体项 神州半岛君临海 目开发商 地址 代理商 海南耀兴置业 万宁市神州半岛旅游 度假区 北京伟业、易居中国 占地(㎡) 建面(㎡) 楼栋数 9420000M² 237613M² 7栋

项目 信 息 均价 1.3万/平米 (公寓 ) 1.2万/平米 (公寓 产权 住宅 建筑类型 公寓、别墅 总户数 1725户

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