杨浦区郡江国际办公及商业项目价格定位

项目定价准则定价策略本案价格的确定采用以下基本思路 市场比较法推算单价

市场比较法的运用1)估价思路 的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格 从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 2)样本选取 样本选取原则： 同地同质原则，同一板块同一性质产品 同一板块同一性质产品

市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本

样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性 否则将影响价格的准确性。我们在实践中总结出以下

参考楼盘比重

在比较案例中，周边没有同类型产品比较，我们选取了本案周边相关的竞争项目 我们选取了本案周边相关的竞争项目：圣骊河滨苑底 商、滨江景典底商、天科国际这三个项目作为可比案例 天科国际这三个项目作为可比案例。

天科国际的区位和交通环境与本案最相接近，因此作为第一参考对象 因此作为第一参考对象；而圣骊河滨苑是目前周边 业预期也较高，只是没有公示，故作为第三参考对象 故作为第三参考对象。

的唯一在售商铺，与本案属于同一区域，因而做为第二参考对象 因而做为第二参考对象，滨江景典，住宅销售较好，商

序号 A B C

案名 天科国际 圣骊河滨苑 滨江景典

物业类型 SOHO LFOT办公SOHO 商铺 住宅产权底商 商业产权底商

平米) 毛坯价格 (元/平米) 40000 31000 43000

比重 60% 20% 20%

参考楼盘价格拟合系数表

A 比较内容 权重 天科国际 拟合程度 区位 交通 配套 户型 规划 品质 合计 20% 20% 18% 10% 20% 12% 100% 1.50 1.10 1.10 0.95 0.90 1.00 比较系数 0.300 0.220 0.198 0.095 0.180 0.120 1.113

B圣骊河滨苑

B滨江景典

拟合程度 1.2 0 0.90 0.85 0.90 0.75 0.90

比较系数 0.240 0.180 0.153 0.090 0.150 0.108 0.921

拟合程度 1.20 0.90 0.80 0.90 0.78 0.90

比较系数 0.240 0.180 0.144 0.090 0.156 0.108 0.918

在目前的市场行情下，公寓建议价格 在目前的市场行情下，公寓建议价格35000元/平方米 元 平方米销售均价 40000 31000 43000 修正系数 1.113 0.921 0.918 修正价格 35938.90 33659.06 49870.96 项目权重 40% 50% 10% 权重价格 14375.56 16829.53 4987.10

考对象 A B C

当期拟合

36192.

案价格推算可得： 案价格推算可得：

案价格=项目A修正价格+…….+项目C修正价格=36192.19元 平方米， 案价格=项目A修正价格+…….+项目C修正价格=36192.19元/平方米， +……. =36192.19

虑到周边我们商业体量较大，且项目周边商铺生意一般， 虑到周边我们商业体量较大，且项目周边商铺生意一般，同时带租约销

,单价会较高，以及项目自身停滞造成的影响，所以均价适当降低价格

单价会较高，以及项目自身停滞造成的影响，

议销售均价：35000元 议销售均价：35000元/平方米

各层均价

按照市场经验以及本地区的商业成熟度和市场认知度的状态： 按照市场经验以及本地区的商业成熟度和市场认知度的状态： 1-4层的价格比例设定为：1:0.5:0.3:0.2 层的价格比例设定为： 一层均价：70000元 一层均价：70000元/平方米 二层均价：35000元/平方米 二层均价：35000元 三层均价：21000元 三层均价：21000元/平方米 四层均价：14000元 四层均价：14000元/平方米

商铺3 3年返回报价格测算

UPCS建议以统一招商带动商业销售，我们建议采用 我们建议采用3年返还24%回报方式销售。

商铺预期均价35000元/平方米，3年24% 24%回报，每年返还8%(前2年投资回报 在首付中扣除)。前3年估计租金2.5元/m2,保守计算开发商收租得益2元/m2 /m 计，具体推算方式如下： 2x365x3=2190元/平方米 ①、3年开发商租金收益：2x365x3=2190 ②、返租基数：35000-2190=32810元/平方米 平方米 推算结果：32810/(1-24%)= 43171元/ /平方米，按照预估市场分析，商铺返 回报销售均价为：43100元/m2。

带租约各层均价

按照市场经验以及本地区的商业成熟度和市场认知度的状态： 按照市场经验以及本地区的商业成熟度和市场认知度的状态： 1-4层的价格比例设定为：1:0.5:0.3:0.2 层的价格比例设定为： 一层均价：89200元 一层均价：89200元/平方米 二层均价：43100元/平方米 二层均价：43100元 三层均价：24700元 三层均价：24700元/平方米 四层均价：15500元 四层均价：15500元/平方米