房地产行业研究方法

房地产行业研究方法,经典资料,投资房地产股票必看。

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房地产行业研究方法

2009年1月

国金证券研究所曹旭特电话:(8610)66211658邮箱:caoxt@http://www.77cn.com.cn

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行业研究行业研究的功能在于判断企业长期发展趋势

公司研究功能在于已经判断行业趋势前提下进行差异化选股

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行业研究部份资源整合性周期性跳出行业自身的先行指标,在行业的上游行业中选先行指标

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一,如何看待房地产业的属性?——典型的资源整合行业对外部资源的整合与对内部的管理是企业发展所面临的两大主题,但两者在行业发展不同阶段所起作用不同.在行业发展初期和变革期,外部资源整合是企业成败决定要素,而在行业外部环境趋于稳定时,管理才会成为胜出的关键.对于房地产公司而言,外部资源整合的重点在于获取土地和融资,内部管理的重点在于压缩前期规划设计周期和正确产品定位以加速周转. 1,从行业自身纵向比较,我国房地产业正从外部资源整合为重转向内部管理,即盈利来源以土地升值为主转向内部管理组织效率的提升. 2,与成熟市场国家之间的横向比较,外部资源整合能力作为我国房地产企业的价值评判标准仍将在长期存在.对于我国房地产行业而言,制造业属性短期内尚不能替代其金融属性 3,资源整合能力的强弱即是选择值得投资企业的关键.http://www.77cn.com.cn http://www.77cn.com.cn

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二,何种周期表现形式?1,工业化和城市化进程结束前——周期波动以新古典形式为主,即行业表现为增速的波动. 2,工业化和城市化结束后波动性加剧,呈古典式周期波动,即行业表现为绝对量的变化. 3,我国目前行业所处的阶段类似70年代中期的日本,相当长时间会以主要以新古典周期形式波动.

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房地产周期循环的成因1,建设周期与实际需求的时滞.房地产较长的生产周期决定了其短期供给的无弹性,市场需求旺盛时开发商增加施工量,但短期无法形成有效供给;而在市场变得萧条时,由于建设施工的惯性,仍将在未来形成供给,进一步对价格形成压力. 2,需求的不确定性.房地产具有消费和投资双重属性,其中投资性需求弹性较大,易受利率水平和房价预期的变化所左右,真实消费者也会由房价变动的预期决定超前购买或观望行为,导致了周期的形成. 3,信贷的收缩和扩张.房地产的供给和需求两方面都需要金融支持,信贷规模的波动不可避免的影响周期的形成.

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研究房地产景气循环的指标体系房地产景气循环的指标体系

先行指标土地出让面积积率面长工增开给新供货币中长期贷款利率按揭利率率利际实施工面积

交易量 GDP

同步指标

滞后指标

租房价益率收租胀率金房膨货

通空置率

完工率

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三,站在行业上游寻找先行指标每个行业自身都会有先行指标,但如果能站在待研究行业的上游行业去寻找先行指标,对行业的判断会更有前瞻性.例如房地产行业中的新开工面积,施工面积等是行业自身的先行指标,但如能站在行业上游,从需求出发会更有前瞻性.房地产的需求者是居民,决定其购买行为之一的收入,目前资本市场是决定有效需求人群中收入变化的重要因素,所以资本市场的下跌和上涨对居民收入产生影响,之后体现在房产销售水平上.此外,受益外贸增长的群体也是重要的消费者构成,所以外贸变动对地产影响有很重要先行参考.

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公司研究部份决定地产公司成败的关键因素:机制地产企业哪张报表更有意义企业报表中最关键的要素从销售收入的结算收入的确认逻辑 P/E还是NAV?

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一,什么是决定房地产企业成败最重要因素?机制.1,万科,深振业,深宝安,深长城上市初期素质相当,而目前国有的老牌地产公司已经被经营机制灵活的万科远远甩在身后. 2,原因在于房地产企业没有技术壁垒,开发项目运作中"人"的因素更为重要,而能够留住和吸引人的关键在于激励机制,这一点民营企业优势更为明显,所以目前行业龙头多为民营企业,如碧桂园,富力地产,合生创展,绿城中国,雅居乐. 3,能够占一席之地的国企各有各的故事,如内部人控制(金地集团),变相实施股权激励(保利地产),最终还是激励机制起了作用.所以,房地产企业的投资决策中,需要重点考察企业领导人,投资房地产企业实际就是投资企业的管理层.

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