法库县基准地价休正体系(12)

Ea ——土地取得费； Ed ——土地开发费；

T ——税费； R1 ——利息；

R2 ——利润；

R3 ——土地增值；

VE ——土地成本价格。 （五）样点地价的评估

在资料调查的基础上，根据样本资料的类别和特点，选择上述适宜的估价方法，具体测算各样点的土地价格或土地收益，为基准地价的评估服务。

依据基准地价评估资料的要求，本次调查收集的资料主要包括房屋租赁、房屋出租、商业柜台出租、商品房销售、土地使用权出让、转让等资料。主要采用土地使用权出让价格调查表、土地使用权转让价格调查表、房屋买卖价格调查表、房屋出租租金调查表、柜台出租租金调查表和商品房出售价格调查表。

1．用土地使用权出让资料评估样点地价 计算公式如下：

V

VT

S

式中： V——单位面积土地使用权出让价格；

VT——出让宗地总地价；

S——出让宗地总面积。

2．用房地出租资料评估样点地价

确定房地产出租的总收益。用房屋租赁市场中的实际租金，作为房地产出租的总收益。

（1）计算房屋出租经营总费用

房屋出租经营总费用包括管理费用、维护费用、保险费用、税金和利息。 （2）计算房地纯收益 计算公式如下：

Rin Rig (E1 E2 E3 E4 B T)