土地估价实务辅导(11)

名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的土地使用权价格。由于涉及到房地产出租经营，存有收益，以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益还原法和剩余法的结合使用。

(2)明确估价时点。本题的估价时点为2000年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。

(3)明确价格类型。由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需要估算单位面积地价外，最终结果应体现出土地使用权年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。

(4)了解资料内容。题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。有关信息包括：①土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等；②市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；③房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等；④其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。在解题过程中，一些参数(如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等)必须通过指标换算才可能取得，一些信息(如计划自留2000平方米作办公用房使用等)往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。

(二)解题思路与方法选择

1．方法选择

估价对象为一宗正在建设中的房地产，并将通过出租经营的方式产生收益，而要求评估的是包含在整个房地产中的有一定使用年期的土地使用权价格，进而推算由此可以得到的贷款额度。有收益的房地产估价适合采用收益还原法，而在建设中的土地价格也适合采用剩余法。在这种情况下，必须注意审题，对方法选择作出判断，主要依据是假定仅采用一种方法估价是否可行，否则应考虑两种方法的综合应用。在本题中，若只用收益还原法，难于估算建筑物年纯收益等；若只用剩余法，房地合一的价格无法直接得到。因此，必须考虑收益还原法和剩余法的共同使用。

2．解题思路

(1)运用收益还原法估算房地合一的房地产价格。

(2)运用剩余法估算土地价格。

(3)根据题目提供的贷款要求推算可以贷款的额度。
某城市有一宗住
宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：

(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的