土地估价实务辅导(13)

为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元／平方米，销售税费为售价9％；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元／平方米，可出租面积占总建筑面积的70％，每个汽车位租金为地下480元／月，地上400元／月，有关税费及经营管理费按租金的30％计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元／平方米，住宅2000元／平方米，地上车位平均为500元／个，专业费为建安综合成本的3％，假设资金投入方式为第一年60％，第二年40％。目前贷款年利率为8％，投资回报率为20％，土地还原率为7．5％，商场的房地产综合还原率为7％，建筑物还原率为8．5％，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。

(一)审题

该题与上述综合计算题5有许多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的“地价款”的具体含义。

(二)解题思路与方法选择 ，

根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的“地价款”即为开发前一次性投入的地价款。因此，仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。

(三)公式与计算步骤

1．适用公式

全额地价=不动产总价—建安费—专业费—不可预见费—利息—税金—利润

2．计算步骤

(1)解题思路：先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。

(2)计算开发总价值

住宅部分：5000×9600=4800(万元)

商场和地下停车场部分：

商场租金：5×4000×365×70％=511(万元)

地下停车场租金：60×480×12=34．56(万元)

租金总收入：511+34．56=545．56(万元)

有关税费和经营管理费：545．56×30％=163．668(万元)

租金纯收入=545．56—163．668=381．892(万元)

价格=381．892/7%[1-1/（1+7.5%）48]=5243．56(万元)

地上停车位部分：

租金收入：400× 50×12=24(万元)

税费：24×30％=7．2(万元)

租金纯收入：24—7．2=16．8(万元)

价格：16．8/7.5%× [1—1/（1+7.5%）48]=21
7．04(万元)

合计：4800+5243．56+217．04=10260．60(万元)

(3)建安成本及专业费

商场和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(万元)

住宅部分：2000×9600×(1+3％)