土地估价实务辅导(5)

择

1．解题思路

(1)根据题意，老厂区土地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。具体思路为：①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值；②计算建造成本、利息、利润及销售税费；③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。

(2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金，得到其规划条件下的划拨土地使用权价格；再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。

(3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价；再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价，得到企业可购置的土地面积。

2．方法选择

根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。
某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元／平方米，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5％，投资利润率为10％，土地还原率为6％，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

(一)审题

(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。

(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等；二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。

(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。
对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。

(二)解题思路与方法选择

1．方法选择

本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评