土地估价实务辅导(8)

的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。

(二)解题思路与方法选择

1．方法选择

本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法倒算地价。

2．解题思路

(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。

(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格；然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。

(三)公式与计算步骤

1．适用公式

地价：房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费

2．计算步骤

题解一：

(1)选择计算方法

根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。

(2)计算房地产总售价

6000×4+4500×2=33000(万元)

(3)计算建筑费及专业费

2100×4+1800×2=12000(万元)

(4)计算投资利息

地价×[(1+5.5％)2－1]+12000×40％×[(1+5．5％)1.5－1]+12000×60％×[(1+5．5％)0.5－1]=596．75+0．113×地价

(5)开发利润

33000×15％=4950(万元)

(6)销售税费

33000×5．5％=1815(万元)

(7)计算土地总价

地价=33000-12000-596．75-0．1130×地价-4950-1815

地价=12253．59(万元)

(8)计算单位地价

单位地价=12253．59÷20

=612．68(万元／亩)

=9190．20(元／平方米)

(9)计算甲方应得公寓面积

14000平方米综合楼价格=14000×6000×90％

=7560．0(万元)

甲方可得公寓总价=12253．59-7560．0

=4693．59(万元)

甲方可得公寓面积：4693．59×10000÷(4500×90％)

=11589.11(平方米)

即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。
某企业拥有A宗
地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元／平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：

(1)B宗