土地估价实务辅导(6)

估。

2．解题思路

由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。

基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法；然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。

(三)公式与计算步骤

1．适用于该宗地的计算公式

土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：

2．计算步骤

(1)选择计算方法

根据题意，本题适用于成本逼近法

(2)土地取得费及税费

10×10000÷666．67=150(元／平方米)

(3)土地开发费

8×10000÷666．67=120(元／平方米)

(4)利息(按单利计算)

150×5．5％×1+120×1×1／2×5．5％=11．55(元／平方米)

(5)利润

(150+120)×10％=27(元／平方米)

(6)土地成本价格

150+120+11．55+27=308．55(元／平方米)

(7)49年期的土地成本价格

308．55×[1－1/（1+6%）49]=290．79(元／平方米)

(8)49年期的土地出让金

30×[1－1/（1+6%）49]/ [1－1/（1+6%）50]=29．90(元／平方米)

(9)计算单位地价

290．79+29．90=320．69(元／平方米)

(10)计算总地价

总地价=320．69×3000=96．21(万元)

(四)难点与常见错误分析

1．试题难点

对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：

(1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。

(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。

2．常见错误分析

(1)解
题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。

(2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用"元／平方米"，也可使用"万元／亩"，但最终单位