土地估价实务辅导(12)

，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。





项目用地 宗地成交价

交易时间 土地使用

容积率 区域因素 个别因素

元／m2 年期／年 修正系数／％ 修正系数／％

A 1200 1999年10月1日 70 2．0 +3％ -11％

B 1560 1999年8月1日 70 3．0 -5％ -2％

C 1650 1999年12月1日 50 3．0 -5％ -2％

D 1400 2000年5月1日 40 2．5 -6％ -3％

待估宗地 2000年10月1日 70 2．0

(2)土地还原率为7％；

(3)该城市住宅地价指数以1999年9月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点；

(4)该城市住宅地价的容积率修正系数如下表：

容积率 1．0 2．0 2．5 3．0 4．0 5．0

修正系数 1．0 1．8 2.1 2.4 2．9 3．3

请根据上述资料

1．编制该城市地价指数表。

2．采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。

(一)审题

(1)明确题目要求。本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在2000年10月1日70年期的单位土地面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年期和价格类型。

(2)了解有关资料。本题主要提供了4个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增长情况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。

(3)审查关键内容，谨防误用。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。要明晰比较的基准，是以待估宗地为基准，还是以比较案例为基准，否则很容易造成条件指数取值错误。

用其他方法确定最终价格，但同样必须说明采用该方法的理由。
某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设
备层；地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5—16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40％地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。

又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期